1. 挂牌
    找个居间人,委托卖房;
    一般而言,你的联系信息会被泄露到其他居间人,当然本人不知道是如何泄露走的;在我的例子里,我爱我家,链家和麦田均获得了这份信息
  2. 和各个买家约看房
    三个居间人–>分店–>销售–>买家
    这么层层下来,就会面对无数的销售(至少20个)跟你打电话,当然也会多于20个买家,如此这般,卖家是穷于应付的,因为他没有如此多的时间和精力
  3. 讨价还价
    这自然是很自然的事情
    双方达不成共识,就会repeat step 2
    达成的话,就进入step 4
  4. 签订第一合同
    三方挑个合适日子,去中介公司,一般挤在狭窄的小房间里,商量好正式成交价,在北京买家一般是净得价;
    卖家还要去中介服务费等等;
    还要一个需要注意的是买家交房的时间,也需要在这个环节确定下来,被书到第一合同上。
  5. 评估
    然后某天,中介会告诉你,有个房产评估公司的人要到你家里拍照,问你一些关于小区物业公司名字的问题;
    这个环节,主要是因为买家需要贷款,银行防止骗贷(要是房子成交价远高于市场价呢??),而设立的环节。
  6. 面签
    该环节发生地点是中介公司总部,如果是链家的话,那么是在朝阳门外大街丰联广场,即外交部附近一点。
    要办理的事情主要有两个:
    • 帮助买家顺利办理银行贷款,卖家同时告诉银行自己的收款帐号,以方便银行在收到房产证后放款
      这关卖家需要出示的材料有:房产证,身份证,户口本,结婚证;如果是委托卖房还需要委托书原件,和委托方身份证
      注意,委托书原件这里需要被收走
    • 完成首付款托管
      链家的合作银行是光大,卖方需要出示的材料同上
      同样,这里的委托书原件也会被收走
  7. 过户
    这里要做的事情就是将房子的所有权转给买家,需要买卖双方和中介居间人一起到税务所和建委办理,大致顺序如下:
    • 先去税务所,帮助买家交个税和契税
      买家仅有拿到契税发票和个税发票,才能去办理产权证
    • 然后去建委,办理产权重新登记手续
      卖家在此环节能拿到房本,标志着买家,从改天起就成为房子新主人啦
      当然,如果买家是贷款了的,在这个步骤,房本还必须先送到银行,由银行加盖抵押字样;
      需要出示的材料和面签一样,委托书原件这里需要被收走
  8. 收到首付款
    过户完毕后,托管给银行的首付款过两天后就可以收到了
  9. 收到尾款
    银行尾款呢,就比较麻烦,因为担心卖家拖欠物业费,供暖费等费用,就规定了要和买家做完物业交割后,才能收到这笔款
    当然,如果买卖双方比较信任,也可以在物业交割之前,让买家授权给中介居间人,告诉银行放款
  10. 两张图来给个high level view,来帮助以后思考类似问题,如果有机会的话
    image image
  11. 几个小观察和结论
    • 二手房的地区指导价,这个指导价太NB了,它的设立实际就是为了方便和润滑二手房买卖
    • 二手房的买卖契税,买方交的契税居然比我第一次交的契税还低;
    • 二手房买卖不交公共维修基金
    • 房子价格短期内是不可能大幅下跌的,因为在这种交易过程中所涉及的费用成本是增多的趋势
      比如除了买家净得价外,买家还要支付其他费用,即中介费和各种税费
      也就是说房子每交易一次,它的成本就要+4万,这种间接成本开始大约是3.5%左右
    • 但是房子是不断折旧的,也就是说使用价值是在降低的
      一方面,它的成本在增加;一方面,价值在降低,和新型房子不断推出;
      总有一天,老房子是会降价的

总的来说,买卖一次房,所要经历的环节是很繁琐的,也很麻烦,走完这种流程,的确是蛮不容易的啊。

另外,正是由于这种繁琐的手续,买卖双方不弄清楚的话,就很难保证事情顺利进行;中间所经历的各个环节的人物,如果勾结,就会损害交易双方的利益。

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